上周五（4月13日），华夏幸福公布2018年一季度销售简报，当季实现销售额同比增10.19％至451.03亿元，销售面积同比增42.95％至345.15万平米，销售业绩继续保持稳健增长。

销售增长的同时，华夏幸福的销售结构继续优化，表现在两方面，一是产业运营收入增幅明显快于整体收入增长，二是公司京津冀收入占比下滑，非京津冀收入已经超过五成。这两大变化，意味着华夏幸福未来增长更有可持续性。

去地产化步伐加速

据公告，华夏幸福一季度产业园区结算收入额同比增42.1%至91.71亿元，房地产开发签约销售额同比增3.58%至352.45亿元，其他业务（物业及酒店等）同比增51.99%至6.87亿元，收入结构进一步优化，去地产化步伐加速。

此前公布的年报显示，2017年产业新城业务实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城收入占营收总额的比例从32%上升到48%，进一步提高。17年园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额1,651亿元，同比增长47%

一季度产业园区运营收入占总销售额的20.33%，但这是公司产业园区和房地产开发销售额结算的季节性因素造成的，公司房地产开发销售集中在第一季度。按照一季度两大业务的销售增速，到年底产业新城占应收总额将超过50%。届时，华夏幸福的“非典型房地产商”的名号来的更有底气。

想比房地产开发，产业园区运营是收入更稳定。以华夏幸福运营的固安产业新城为例，截止2017年6月底，公司为新城累计引入企业超580家，实现项目签约投资额近1400亿元。包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业。如今，固安县已经成为集聚生物医药、电子信息、先进制造、电商物流、现代服务等五大新兴产业集群的产业新城。

固安工业园区已成为河北全省发展速度最快的省级开发区，这推动了固安县的经济的快速跃升。到2017年，全县财政收入完成98.5亿元，增长了近100倍；一般公共预算收入完成41.4亿元，总量居河北省第三位。

2017 年公司新签约产业新城21 座，其中非京津冀区域19 座，占比高达9 成，这部分园区在未来2-3 年中将逐步进入成熟期，将为园区业务提供持续的增量结算收入，因此预计公司未来园区结算收入的高增速将成为常态。

产业园区的快速发展，作为运营商的华夏幸福等于拥有了一只下金蛋的鸡。

非环京区域收入占比超五成

从一季度的销售面积结构来看，环京区域的占比已下降至44%（2017 年全年占比为67%），非京区域占比上升至56%（2017 年占比为33%）。其中环南京区域贡献25%销售面积，环郑州区域成为新的亮点贡献，17%的销售面积。

年报显示，2017年公司新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。此外，2017年全年来看，整个招商的企业数量，在长三角地区的也占到了三分之一。

华夏幸福正大踏步走出环京区域，其产业新城在异地复制也越来越成功。其在长三角地带树立了新的运营标杆。

以嘉善新城为例。在华夏幸福运营下，该新城以“全球创新城市，宜游魅力水乡”为发展愿景，以“全球科技创新成果转化中心”为城市定位，重点打造软件信息、影视传媒、科技研发、商贸服务四大产业集群，快速做大规模，形成集聚效应，助力城市产业升级。2017年，嘉善新城新增签约入园企业93家，新增签约投资额135.98亿元。

东方证券称，华夏幸福未来销售及业绩维持高增的核心逻辑正在持续兑现，即公司异地复制已获成功，已进入全国化布局新阶段。

东方证券基于华夏幸福业务结构的优化，维持对华夏幸福股票的买入评级。东方证券预测2018-2020 年公司EPS 为4.12/5.55/7.28 元。可比公司2018 年PE 估值为12X，给予公司2018年PE 倍数12X，对应目标价49.44 元，这相比4月16日的收盘价29.35元有68.45%的涨幅。