财联社9月29日讯（编辑 杨斌）商业不动产REITs在申报端持续放量，伴随着近期首单港资项目等递交材料，全市场已有至少30只商业不动产REITs申报，合计拟募集969亿元。

不过，在二级市场承压的背景下，今年多只新上市的商业不动产REITs已破发，部分完成募资的项目上市节奏延后。考虑到二级市场回撤压力，机构建议全年发行规模保持适当增速。

上交所网站显示，广发新世界商业REIT已获得受理。新世界发展（00017.HK）同时发布公告，拟分拆资产上海香港新世界大厦，通过公开募集商业不动产投资信托基金于上交所独立上市，预期规模约为38.18亿元。

该REIT项目的底层资产为上海K11 Art Mall购物艺术中心及上海K11 ATELIER新世界大厦，由新世界发展独资持有。完成分拆后，新世界发展在该资产中的权益由100%减少至20%，不再并表；但将继续担任底层资产的营运管理人，提供营运管理、物业管理及相关管理服务，底层资产将继续以新世界发展的“K11”品牌进行市场营销。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚公开表示，NWD（新世界发展）C-REIT将会是首个港资的内地商业不动产REIT。此次分拆将有望为新世界发展拓宽内地资本渠道，释放资产价值，让新世界发展将资源重新投放于其他项目，支持未来增长。

近期，多单不同类型商业不动产REITs的申报获得受理。国泰海通鹏瑞利商业REIT也已申报至深交所，拟募资13.14亿元。鹏瑞利集团总部设于新加坡，是一家集医疗健康与房地产业务于一体的综合性集团，拥有超过28000张医疗及养老床位，业务布局覆盖中国16个城市及新加坡。

另外，国联安泰华城商业REIT正式申报，底层资产为潍坊泰华城。原始权益人为山东世纪泰华集团，系本土民企。这是山东首个由本土民企打造、位于非省会地级市的单一商业资产REITs申报项目。

开源证券地产行业研究团队指出，从一线核心资产到新一线再到三线城市，叠加常州、启东、佛山、绵阳等先例，商业REITs资产池正从一二线城市向强三线扩容。主体层面，港资、新加坡资本、本土民企同台，管理人涵盖券商资管与公募基金，市场参与面显著拓宽。

据财联社统计，包括已上市的项目在内，目前全市场已有至少30只商业不动产REITs申报，涉及已申报、交易所已反馈意见、已获批待发行、已发行待上市的状态，合计拟募集969亿元。9月以来，就有5单商业不动产新项目申报。

国泰海通固收研究团队指出，近期REITs申报端与审批端同步放量，显示项目推进频率提升，一级市场供给释放与审批节奏均有所加快。

不过，已上市的5只商业不动产REITs行情表现不佳。其中，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT和创金合信北京国资商业REIT均已破发，创金合信北京国资商业REIT自9月初上市已较发行价下跌约20%，仅国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT小幅上涨。

图：商业不动产REITs上市以来行情

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

另外，第二批申报的华夏保利商业REIT、华安陆家嘴商业REIT和华安锦江商业REIT已发行完毕1个多月，却迟迟未确定上市日期。

中证鹏元研究认为，商业不动产REITs类项目已成为目前市场扩容的主要推动力，逐步由传统基础设施向消费综合体、酒店等多元资产领域拓展。随着REITs发行范围持续扩大，未来市场规模仍具备增长空间，但也需关注不同资产类型在运营能力、现金流稳定性以及区域分化方面存在的差异。考虑到当前二级市场有较大回撤压力，建议全年发行规模保持适当增速。