财联社6月22日讯，财联社记者独家获悉，在自贸港风口之下，在海南土储明显不足的央企保利地产（600048.SH）日前设立保利（海南）旅游发展有限公司，开启了其在海南的另类扩张模式。

“在自贸岛的发展规划下，可能是避讳‘地产’字样才设立旅游公司。新成立的公司应该是保利以后在海南的区域公司。”一位接近保利地产的人士向记者透露。

海南一家中介服务机构的负责人也表示，“保利此举可能更多是为了拿地，因为开发商目前在海南很难拿得到地。”

对于成立旅游公司的初衷，财联社联系采访保利地产相关人士，但截至发稿对方未予回应。

或借道旅游公司拿地

在成立新公司之前，保利在海南布局的主要平台是保利（三亚）房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发与经营，房屋租赁、旧楼拆迁等。截至目前对外共投资6家房地产项目开发公司，其中海口两家。

与原有业务平台相比，此次新成立的海南旅游公司主营业务仍是房地产开发，为房地产开发经营、旅游资源开发和经营、养老养生项目投资、房屋租赁、旧楼拆迁等。不过，注册资本较原有业务平台高出3亿元。

“海南宣布实行严格的限购政策后，投资客较多的三亚楼市受到较大冲击。而保利原来在海南的投资重点就在三亚，销售受限之后，保利可能想‘杀回’海口图谋刚需了。”海南一位资深业内人士告诉财联社记者。

上述业内人士补充称，“目前保利海南在售的两大项目分别是三亚崖州湾及海口保利中央海岸，但两个项目的货量均有限。截至目前，销售金额大概有20多亿，整体表现中规中矩。”

海南锦诚机构发布的数据显示，2017年海南有6家房企销售过百亿，其中恒大、碧桂园的销售额均超过200亿元，而保利的销售额仅为61.7亿元。“站在大企业角度，61.7亿元的销售额算是差的。”上述海南业内人士表示。

相比其他大型房企，保利地产在海南的土储面积较少。有分析认为，在政策层面支持海南分步骤、分阶段建立自由贸易港的背景下，保利可能迫切需要通过规模增长，扩大其在海南的影响力。

2017年年报显示，截至去年底，保利地产在海南共有7个项目，5个项目位于三亚，另两个位于海口，项目总建筑面积248.47万平方米。

而据财联社统计，截至2017年底，中国恒大（03333.HK）在海南区域共有16个项目，总土地面积高达1709.1万平方米。相比较之下，保利在海南的土储面积不及恒大的六分之一。

此外，雅居乐集团（03383.HK）在海南区域共有四个项目，占地总面积为1163万平方米；碧桂园（02007.HK）在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米；融创中国（01918.HK）在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米。上述房企在海南的土地储备均超过保利地产。

大撬杠杆致资金压力上升

保利地产董事长宋广菊曾在去年底的股东大会上直言，“希望在整合（保利置业）的未来三年内，能再站上行业前三的位置。”而彼时有业内分析人士指出，“再过三年，到2020年能排名前三的房企，销售额预计要达到万亿，如果保利想重回前三甲，三年后销售额必须迈过万亿门槛。”

不论三年后保利地产销售是否需要达到万亿规模，如想重回行业前三甲，必须要保持一定的规模增长。而海南还只是其寻求规模增长的一小步。

从今年保利地产内部一系列举措来看，其已在为自身未来规模增长铺路。今年4月初，在房企融资渠道收紧的大背景下，其通过修订《董事会议事规则》和《公司章程》方式，尽可能保证内部留有充足自有资金，变相加大对外融资力度。《公司章程》修订后，保利地产对外担保额度由累计不超过1亿元，变更为累计不超过126.9亿元，风投额度由不超过5000万元，增至不超过190.37亿元。

“保利地产增加董事会对外担保额度，是考虑到后续区域公司融资等需要，目前房企融资环境趋严，保利地产又处于战略扩张期，对融资需求比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进曾表示。

但大撬融资杠杆、加大扩张力度同时，保利的资金压力正逐步受到市场关注。大公国际资信评估公司在评级报告中称，今年1-3月，保利地产新拓展项目33个，同比增加6个项目。此外，2017 年以来平均楼面地价有所上涨，增加了其成本控制压力。

大公国际的报告还指出，今年1-3月，保利地产经营性净现金流为-262.72 亿元，净流出规模同比大幅增加 125.21亿元，主要是房地产项目拓展较多，支付的工程款、地价均有所增加所致；投资性净现金流为-25.21 亿元, 净流出同比增加9.70亿元，主要是对联营及合营企业投资增加所致。

今年保利地产计划完成房地产及相关产业直接投资2570亿元，计划新开工面积3300万平方米，计划竣工面积1900万平方米。“整体来看，该公司仍保持着较大的投资量，若内外部融资能力受到宏观环境、信贷政策等因素的不利影响，其将面临一定的资金支出压力。”上述报告称。（财联社记者 陈业）