孙俪和罗晋主演的热播剧《安家》再一次炒火了上海老洋房。剧中，房店长以1.5亿的高价成交了位于愚园路上的柳林别业，而在现实中，凤阳路上的应公馆最新售价已经达到3.8亿。即便是在里面开个派对也价格不菲，应公馆的价格为每小时2000元，5小时起订。
一年涨一亿？老洋房在房产圈是怎样的存在？
对上海房地产稍微有些了解的人，都能轻而易举地报出汤臣一品、檀宫、东郊壹号等“楼王”的名字，但这些后起之秀和价值连城的“老古董”比起来，可能真的要稍逊一些。
在沪上一家知名老洋房经济企业担任市场总监的陆伟说，他最近成交的一套一亿多的老房子，买家就是一对之前住在陆家嘴豪宅中的夫妻，“他们有两个孩子，之前在大平层住得挺失望的，在看过老洋房之后才觉得，过去的老房子能把空间的使用功能全部打开，层高高、开间宽，还附带一个大花园，物有所值。”没多久，这对夫妻便以房换房，成为老洋房里的“新业主”。
“古董”值钱，正因为它在数量上的稀缺。据统计，上海全市现存的老洋房数量在4000-5000栋之间，但90%以上已收归国有。国家规定，国有花园住宅自2004年起就已只租不售，私有产权的老洋房总共也只有500-600栋，其中产权清晰、可供出售的老洋房据陆伟估计全市只有300栋左右，这之中的一些还亟需修缮。
地理位置佳、具有丰富人文历史的老洋房，总价近年来都以亿来计，其中涨价涨得最经典的，要属愚园路上的严家花园。2009年盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿的价格入手，等到2016年时，对外报价已达10亿，几乎是以一年涨一亿的速度在疯涨。
在陆伟和作家董鸣亭2018年所著的《上海老洋房的故事》一书中，收录了近十年来上海老洋房市场的部分成交数据：2008年时，一套面积在200平米左右的老洋房总共售价还不到2000万；到了2017年，一栋老洋房的市场均价已经涨到了30万/平，巨鹿路886号的梁家花园更是在2016年就卖到了40万/平的“天价”。
十多年之前，上海老洋房的市场估值和周边的新公寓估值逻辑差不多，仅从其所处的地段、品相、占地面积等基础数据来评估，这几年来，除基础数据外，买家们会更看重昔日营造商背景、建筑风格元素、屋内历史物况、风格是否完好保存等因素，甚至，连房子里以前住过什么人、有过怎样的家族典故都让看房者们津津乐道。
从过去到现在，哪些人在买老洋房？
2008年开始接手老洋房业务的陆伟说，这些房子本身虽然历史悠久，但出现交易也就三十年左右的时间。
上世纪90年代，不少住在浦西的上海人面临动迁问题，那时候浦东的一些新建筑已经在造，不少高楼大厦逐渐拔地而起。过去住在弄堂里的一些老上海人有的想要改善居住条件，就慢慢把家里的老房子給腾出来。
八九十年代从国外被派遣到上海工作的外国人，成了第一批洋房买家。在上海这片土地上消失了近半个世纪的洋人们，有些就是昔日这些建筑设计师或营造商的后人，他们本身不缺钱，加上拿到的一些补助，同样风格、品相的房子，在他们自己的国家普遍价格昂贵，但是到了上海，同样是市中心，却被某种程度的“贱卖”。出于直觉，这些外国人觉得老房子的价格肯定会涨，他们一方面怀着投资的心理，一方面也住进其中，重新回到了上海的历史建筑里。
二十多年前，一栋老洋房的单价仅为2000元左右，花上百万的价格就能买下一栋带花园近千平米的房子，论性价比，可比那些新建成的公寓划算多了。
90年代末至2000年初，港澳台同胞们也加入了这一队伍，他们有的是在上海做生意，有些则是四五十年代从上海的老建筑中搬离的人们的后辈。这些人的心态和之前的国外买家类似，因为和自己的城市相比，占地面积配合这个地价，怎么算都是赚钱的买卖，何况90年代老洋房的土地还是“带证”的，有了这本土地证，他们会觉得这块土地是属于自己的，非常稀有，有些房子的单价甚至比新公寓还要便宜，投资价值不言而喻。
2000至2010的十年间，上海的老洋房市场显得有些“被动”：总是跟着周边新楼盘价格的推高而水涨船高，有意思的是，这十年间每每上海房地产价格下降的一些时间点，老洋房却都“摒牢”了：“2003年的SARS、2005年的宏观调控、2008年的次贷危机，每逢炒房者抱团抛售，老洋房的价格都纹丝不动，这就是所谓的‘物以稀为贵’。”
在这段时间内，一些海外归来的华人成了老洋房的第三批买家，他们中的一些人管理着公司的对华业务，因为从小在国外耳濡目染，历史建筑的价值是不言自明的。祖辈们离开上海，出国求发展，这些人则带着他们的“故乡记忆”归来，多少带着点寻根的意思。
2010年至今，无论是因公出差、出国留学，还是外出旅游，随着更多的人走出国门，了解到海外的古建筑文化，越来越多的人也开始懂得欣赏上海老洋房的价值，一些企业家和一线明星逐渐加入“实力派买家”的行列。
“现在就是有钱的基本都会来买，老房子现在都成热点了。有段时间明星买得比较多，郭敬明《小时代》的剧组，基本都买好了，但是最近大家都比较低调，买了也不会去声张。”据陆伟观察，近些年来找他看房的客户愈发趋于年轻化，“一些80后都在买老房子了。”
“您最年轻的客户多大？”
“不瞒你说，是个90后。”
在他看来这并不稀奇，“首先当然是家底厚，但这样的年轻人自己都比较有想法，你看现在一到周末，武康路那边就有很多年轻人拍照、吃饭，说明喜欢老房子的人，也越来越年轻化了。”
洋房的买家Eileen在2015年时入手了一间属于自己的住所。房子位于泰安路24号，根据楼下的铭牌，这栋公寓建于1946年，占地面积640平方米，建国后里面住过多位医学届专家。2017年4月，徐汇区文化局将此公布为徐汇区文物保护点。
Eileen买下的是一套顶层朝东的套间，两居室结构，面积不大，只有38平米，但因为是有产权的，2015年卖到260万，现在则翻了一番。这栋6层高的小公寓在70年代末被加盖了一层，是徐汇房管所为了解决职工住房问题动的手脚，用她的话说，“脚下是真品，头上是赝品”。当时一连看了十多套的她执意要选有产权的，就是为了能在真正意义上让房子为自己所有。
无论是满屋的阳光还是楼顶的天台，她都颇为满意，爱好艺术和园艺的她当初花了差不多40万来整修，使得这套房兼具家和工作室的需求。
Eileen说她算是老洋房的痴迷者之一，在买房之前，她已经在附近住了20多年，大学时候在上财读书，也没离开过这片区域，这里的一花一木于她而言都像是形影不离的老朋友一样。
“泰安路120弄——卫乐园住过贺子珍；泰安路115弄花园住宅住过周谷城；泰安路117号是潘澄波旧居；泰安路76弄是贺绿汀旧居；泰安路10弄1号是汤晓丹、蓝为洁旧居。”她对这些历史如数家珍，关于老洋房的书在她家里几乎都能找到。
“他们不希望后代来争财产，虽说卖祖宅本身是一件令人难过的事，但比起后人可能为了房子争得面红耳赤，他们还是会选择在自己这里就消除这一隐患。”还有一些，则是生活在里面的普通百姓，“有些人希望卖掉房子之后，可以换个正常的房子，改善自己的居住环境。”
老洋房虽然历史悠久，但在未经改造的情况下，居住条件可能并不那么理想，住在朝南的开间还好，如果不小心分到的是朝北的亭子间，不仅面积狭小，常年见不到阳光，刮个风下个雨还有可能漏水。
“思南公馆对面就有很多这种七十二家房客的房子，很多人喜欢在外面拍照，殊不知，住在里面的人，都迫切地想出去。”若是你有机会和住在其中的人交流，他们多半会回应一句“有什么好拍的？你觉得外面好看么里面有老鼠蟑螂的知道伐？”
“这就和‘上海人不会去东方明珠’是差不多的道理。”从小在上海长大、居住在新式里弄的陆伟对此深有体会，“东方明珠以前是上海的至高点，登上它你能遍览上海大部分的风景，但上海本地人多半是不以为然的，老房子也是同样的道理，真正这么多年住在老房子里面的人，对老房子其实是有些‘仇视’的，在他们看来这就是普通的老楼，没什么特别，甚至还非常潮湿，住得不舒服。”
上海有句古话叫做：穷人翻身靠动迁。《安家》中也有类似的故事：住在老洋房里的远房亲戚在业主卖房时提出分财产，狮子大开口，一要就是几千万，微博网友@灏泽先生说，这几乎是他“家里故事“的翻版。
在陆伟看来，现实中类似的情节几乎每天都在上演，住朝北亭子间的人要求和朝南开间的人分到同样多的动迁款、拿不到理想中的数字就赖在里面当“钉子户”拒不搬走……
他举了一个接触过的例子来表明自己的看法：“黑人牙膏以前在上海有一栋住宅，在复兴西路那里，现在住在里面的人，是原来的工人，兄妹二人都有自己的家庭。这套房子的地段不用说了，花园有2000平，卖的话肯定是个天价。但黑人牙膏的后人没有将这两个工人赶出去，原因是：当年他们的祖辈经历文革，带着一家老小逃离了城市，只有工人们留下了，一直住到现在。如果不是工人们一直‘守着’这栋房子，它可能早就被收回了，你还谈什么卖钱呢？”
“人家这么多年帮你守着一栋房子，问你要点钱，我觉得很正常。”在陆伟眼中，这些“寄居户”本身，已经成为了房子的一部分，要赶走他们本身就是件挺残忍的事情。但对于那些花高价买下房子“收藏”的人来说，可能只是去接待一些生意圈的朋友。
“这个东西跟老古董是一样的，你说有多少人去买一个上亿的杯子，他会拿来喝茶呢？”
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图片来源于电视剧《安家》/电影《喜欢你》/老麦咖啡馆/朱海/关福/zoey/Judy日记/the Paragraph/鱼子酱夫妇看世界/三口九/上海新里洋房/上海国际饭店/网络，版权归原作者所有。