朗诗绿色生活服务(01965.HK)

招股价：2.86-4.16港币

总市值：11.44亿-16.64亿港币

发售股数：100,000,000股（100,000手） 其中：公开发售股数10,000,000股（10,000手，可予重新分配最大为50,000手）

募资总额范围：约2.86亿-4.16亿港币

公开发售募资额：约4,160万港币

保荐人：海通国际资本有限公司

稳定价格操作人：海通国际证券有限公司

一手入场费：4,201.92港币

申购日期：2021年06月25日——2021年06月30日 09:29:59

交易日期：2021年07月08日 09:00:00

绿鞋机制：有（绿鞋金额：0.62亿港币）

同行业新股首日上市情况对比

2020年05月15日，建业新生活，主板上市，最新市值102亿，开盘涨幅+22.92%，收盘涨幅+22.19%！

2019年12月19日，保利物业，主板上市，最新市值86.6亿，开盘涨幅+24.79%，收盘涨幅+29.20%！

一、公司简介

公司官网：https://www.landseawy.com/

朗诗绿色生活服务有限公司于2005年成立，是一家扎根长江三角洲并持续增长的物业管理服务提供商。集团提供多元类型的物业管理服务及增值服务。根据中指院的资料，按照由各自的物业管理规模、经营表现、服务质量及增长潜力等因素构成的综合实力，朗诗绿色生活服务名列「2021中国物业服务百强企业」第24名。

截至二零二零年十二月三十一日，集团的物业管理服务涵盖21个城市，包括15个长江三角洲城市及六个中国其他城市。于二零二零年十二月三十一日，集团的在管总建筑面积为17.3百万平方米，合共123项在管物业，包括102项住宅物业及21项非住宅物业，为逾120,000户住户提供服务。此外，于二零二零年十二月三十一日，总合约建筑面积为23.7百万平方米。

二、公司竞争力

（i）是一家持续增长的物业管理服务提供商，具有管理绿色建筑的成熟能力；（ii）扎根于长江三角洲具有高吸引力的区域市场；（iii）与朗诗紧密合作及强大的独立业务拓展实力加速了业务增长；（iv）多元化增值服务以满足各类客户群的需求；及（v）拥有优质的管理体系及管理工具。

三、基本面分析

1.财务状况：于2018、2019及2020财年，收益大幅增至6.01亿元；年内溢利增至6,556万元；资产净值先减少后增加；年末现金及现金等价物大幅增加后减少；股本回报率增加；流动比率维持稳定水平。

2.业务策略：（i）多渠道扩大业务规模；（ii）持续丰富增值服务；（iii）继续提升以用户为中心及以数据驱动的营运能力；（iv）持续激励、留聘及招聘人才以加强人力资源管理；及（v）提升品牌知名度及实现服务专业化。

3.行业概况：根据中指院的资料，经济发展及城镇化率上升已直接推动城区房地产市场及物业管理行业的发展。中国国内生产总值自二零一五年的人民币68.9万亿元上升至二零二零年的人民币101.6万亿元，复合年增长率为8.1%.城镇化率由二零一五年的56.1%上升至二零二零年的超过61%.受此驱动，物业管理行业的在管总建筑面积由二零一五年的175亿平方米增加至二零二零年的59亿平方米，复合年增长率为8.2%，并预计以复合年增长率5.4%上升至二零二四年的311亿平方米。长江三角洲是中国经济最发达的地区之一。该地区的重点城市GDP均排名在中国前列，二零一五年至二零一九年的复合年均增长率为10.3%.受经济及房地产市场快速发展的推动，长江三角洲物业管理行业的在管建筑面积由二零一五年的43亿平方米增长至二零二零年的57亿平方米，复合年增长率5.8%，并预计以复合年增长率4.8%上升至二零二五年的72亿平方米。中国物业管理行业整体呈现高度分散且竞争激烈的行业。根据中指院的数据，在行业内的激烈竞争格局中，按照由物业管理规模、业务表现、服务质量及发展潜质等因素构成的综合实力，集团在中国物业服务百强企业排名中逐年稳步上升，由二零一八年的第46位升至二零二一年的第24位。按照由各自的物业管理规模、经营表现、服务质量及增长潜力等因素构成的综合实力，集团于二零一八年至二零二零年被视为物业服务百强企业。根据中指院的资料，二零一九年，集团的营业收入同比增长率达38.8%，高于百强平均的12.8%.在高速发展的过程中，集团注重建设和谐的邻里关系，构建一个温情社区。于二零一七年，集团荣膺「中国物业服务特色品牌企业」，并连续4年获得该类荣誉。集团的高速发展亦来自于强大的业务拓展能力，于二零一九年，就独立第三方开发的项目在管总建筑面积增长率而言，集团在香港上市物业管理公司当中排名第四。根据中指院报告，于二零一九年，就独立第三方开发的项目收益增长率而言，集团在香港上市物业管理公司当中排名第六。

4.所得款项用途：（i）将用作战略收购及投资；（ii）将用作进一步升级数字化智能系统的软硬件、加强客户数据安全及设立战略分析平台、开发及升级内部管理系统及持续升级朗e云以及信息技术工具及软件以营运微信服务号；（iii）将用作丰富社区生活与文化活动、扩展及进一步推广物业代理服务、丰富及推广社区增值服务、设立微信小程序；（iv）将用作持续激励、留聘及招聘人才以加强人力资源管理；及（v）将用作营运资金及其他一般企业用途。

5.风险因素：（i）大部分收益来自向朗诗的物业开发项目提供的物业管理服务；（ii）未必能按计划实现未来增长，而未能有效管理未来增长或会对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；（iii）倘前期物业管理合同或物业管理合同遭终止或不获重续，则可能对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；（iv）倘未能控制以包干制履行物业管理服务的成本，或会蒙受损失且利润率或会下降；（v）劳工成本、员工成本及分包成本增加可能减慢增长、损害业务及降低盈利能力；及（vi）未必能向客户收取物业管理费，因此可能产生应收款项减值亏损。

6.最高市值16.64亿港币，主板上市。

7.按招股价的最高价4.16港币计算，市盈率为21.38！

四、基石投资者

中城国际（香港）投资管理有限公司

五、保荐人分析

海通国际资本有限公司

2020年12月08日，京东健康，开盘涨幅+33.89%，收盘涨幅+55.85%！

2020年06月29日，海吉亚医疗，开盘涨幅+23.24%，收盘涨幅+40.54%！