上月底，全球市场数据调查机构Brandessence Market Research发布关于元宇宙房地产市场规模的最新预测，预计在2022-2028年期间将以31.2%的复合年增长率增长。其中，全球范围内对虚拟土地、虚拟房地产的投资增加是推动市场增长的主要因素之一。
近年来，数字化身、NFT艺术品、虚拟服装、虚拟演唱会等各种“虚拟”事物，让越来越多人看到虚拟世界及其背后的经济潜力。而自Facebook去年正式宣布更名为Meta后，更是引发了人们对虚拟世界（或者说“元宇宙”）的无限畅想。也是从这个时候开始，虚拟房地产市场变得异常火爆，无论是散户还是机构，投资者都愿意为单价不断飙升的虚拟土地付出真金白银。
The Sandbox虚拟世界中的“地图”（截至2021年7月）
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何为虚拟土地？
与数字艺术品、收藏品一样，虚拟土地（LAND）本质上也是一种NFT（Non-Fungible Token，非同质化代币）数字资产，由不同虚拟世界平台基于区块链技术所创建，代表着特定元宇宙中一块可拥有所有权的数字空间。每一块土地以NFT形式存在，不能伪造或复制，并以此区分和验证每块土地及其对应的每笔交易。买家可以选择直接从虚拟土地供应商购买，或通过OpenSea、Binance NFT Marketplace等NFT二级交易所完成交易。
目前，全球范围内提供虚拟土地的虚拟世界平台仍属少数，海外最为人熟知的有Decentreland、The Sandbox、Somnium Space、Axie Infinity和Cryptovoxels等。任一虚拟世界平台内的虚拟土地数量是有限的。以Decentreland为例，根据公开资料显示，平台一共有90,601个独立的虚拟土地，每块土地大小为16x16平方米的空间（2019年2月初前曾为10x10平方米），其中按土地用途划分有43,689块私人土地、33,886块地区土地、9,438条道路和3,588个广场用地。
Decentreland虚拟世界的“地图”（截止2021年3月）
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事实上，虚拟土地及其伴随的房地产业务与现实世界中的有很多相似之处，比如同样有着不动性和独特性等物理特性，也具备供给稀缺性和用途多样性等土地的经济特征；同样可以进行产权出售与转让、租赁等行为，衍生出如房地产中介、托管、建筑设计等相应业务，以及“炒地”“炒房”等投资行为。
一般情况下，不同平台的元宇宙会根据平台属性，事先对虚拟土地进行不同主题及用途的区域划分，如Decentreland的虚拟世界就分为不同规模与主题的社区/商区，包括有赌博区维加斯之城（Vegas City）、购物区时尚街（Fashion Street）、教育区Decentraland大学等；又如Somnium Space最受欢迎的区域有岛屿、市中心及滨水区。
但原则上，土地持有者可以根据自身需求在虚拟土地上进行任意开发，如建筑房屋、商店、办公楼、博物馆等不同形态的数字空间，用于社交、办公、零售、娱乐、广告等各种用途，而且因不受物理建筑成本和空间属性的限制，在构建上也拥有更大程度的多元性和创造性。
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与现实世界不同的是，由于虚拟世界不存在所谓的有形财产，若虚拟世界平台面临关闭，所购买或投资的虚拟房地产项目也将化为泡影。
多方入局推动“真金”换“虚土”
当前，对虚拟房地产的投资热情可谓近乎“疯狂”。根据数字资产投资集团Tokens.com首席执行官Andrew Kiguel的说法，虚拟房地产的价格在过去几个月上涨了400%至500%。造成这一火箭式飞涨的原因，一方面是源于Facebook更名Meta带动元宇宙概念迅速走热，另一方面则由于多方入局，带动了更多人加入到虚拟房地产的投资热潮当中，同时也助推了市场业态乃至未来元宇宙的整体构建与发展。
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第一类“入局方”是本身就扎根于元宇宙的房地产投资/开发商。与现实世界一样，有投资/开发商入驻，意味着所在区域将有更多人流及商业活动出现，随之也会迎来地价、租金的上涨。这一逻辑原则上也适用于虚拟世界。加密货币投资商Tokens.com和Republic Realm就是其中最活跃的推动者，两者均表示虚拟土地热潮反映了未来人们将在元宇宙世界中购物、娱乐和工作等美好愿景。
去年11月，Tokens.com集团旗下子公司Metaverse Group在Decentreland以618,000 MANA（Decentreland原生加密代币）的价格购买了一笔虚拟土地资产，当时换算价为2,428,740美元。Decentreland官方称这是平台自开始出售虚拟土地以来最昂贵的一笔交易。这一房地产项目位于Decentreland虚拟世界中的“时尚街”中心区域，由116块较小的虚拟土地组成，单块面积为52.5平方英尺，总面积达6,090平方英尺。Tokens.com官方透露，这一房地产项目计划发展为如第五大道一样的虚拟时尚商业中心，出售虚拟服装以供数字化身使用，同时也用于举办数字时尚活动，为奢侈时尚品牌提供广告及租赁服务。
Decentreland虚拟世界中的“时尚街”
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Metaverse Group首席执行官Lorne Sugarman在接受商业新闻网站Business Insider采访时表示，这笔基于虚拟时尚商区的房地产购入“就像在19世纪买入第五大道……或者说打造一个罗迪欧大道（Rodeo Drive）”。他的言下之意，是要尽早进入这个或将拥有数万亿美元的潜在虚拟市场。而且，日益蓬勃发展的数字时尚及数字化身经济，也为投资发展虚拟房地产提供了重要依据。
在另一个时下大热的元宇宙世界中，也录得创纪录的虚拟土地成交价：虚拟房地产开发公司Republic Realm从游戏制造商、家用游戏机先驱雅达利（Atari）手中，以430万美元于元宇宙沙盒游戏The Sandbox中购得一笔虚拟土地资产，其中包括一处虚拟单位为24x24的房产土地。在The Sandbox虚拟世界中，单块1x1土地按现实世界尺寸换算，相当于宽96米、长96米及高128米。据外媒报道称，Republic Realm计划与雅达利共同开发部分房地产项目。后者早于2020年初与The Sandbox合作，将公司早期多款经典IP游戏“搬到”Tha Sandbox基于区域链打造的虚拟游戏世界，并成为了该世界最早一批及最大的土地持有者及出售方。
Republic Realm在Decentraland虚拟世界中开发了名为Metajuku的购物中心，目前已有纯数字时尚品牌DressX和Tribute Brand入驻
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第二类虚拟房地产的入局方主要集中为社会名流与明星红人。比如，香港房地产巨头、新世界发展集团行政总裁郑志刚去年12月宣布投资The Sandbox，并以约500万美元购入一处虚拟土地资产。据港媒报道，这笔交易旨在于元宇宙中打造“创新中心”，用于展示10家大湾区特色初创企业的商业成果，包括诊断及基因检测开发商Prenetics、物流业独角兽Lalamove、科技配件品牌Casetify等，这些初创企业也将推出NFT、沉浸式体验和娱乐。
明星的加入也为虚拟土地引入更多流量。知名美国饶舌歌手Snoop dogg在The Sandbox中拥有一个名为“Snoopverse”的虚拟房产，用于创建虚拟互动空间和游戏体验并从中获利，如出售门票等。根据The Sandbox官网信息，Snoop将以其真实豪宅中的钻石酒吧（Diamond Bar）为原型建造同样的数字空间，用于举办会员制的独家派对，还将有一个音乐会场地。这一计划不仅可以为The Sandbox吸引更多“居民”（数字化身），对元宇宙平台而言，用户的增加在一定程度上也意味着自身市值、虚拟世界中房/地价的上涨。实际上，名人效应也确实带来了真实现金流：去年12月，有人花了45万美元购买了Snoop dogg虚拟房产旁边一块土地，只为做他的邻居。
Snoop dogg发推文回应其“新邻居”
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为国内观众熟悉的新加坡歌手林俊杰，于去年11月发推文称自己在Decentraland上购买了三块虚拟土地，并发出“有人跟我一起吗？”的询问，一时间造成国内社交媒体上的热烈讨论，也让更多人从 “元宇宙”满屏热度中解锁了“虚拟土地”这一新词。
第三类入局方则为专业机构、商业品牌等公司/组织，他们的进驻让人们可以预见到虚拟世界同样具有多元化的生活办公场景。全球最大的拍卖行之一苏富比拍卖行（Sotheby’s）就在Decentreland的伏尔泰艺术区（Voltaire Art District）中开设首个虚拟画廊，进一步开拓了NFT艺术品及收藏品的市场业态发展；运动巨头Adidas也官方宣布于The Sandbox购入虚拟土地。
图片来源：decentraland
作为国际四大会计师事务所之一，普华永道（香港）宣布购入The Sandbox的虚拟土地，目前具体交易金额及细节不详。普华永道香港合伙人William Gee在一份官方声明中表示，“元宇宙为组织提供了通过创新商业模式创造价值的新可能性，并引入了与客户和社区互动的新方式”，并提及普华永道将凭借专业知识，“为希望拥抱元宇宙的客户就这一新兴的全球数字现象带来的各种挑战提供建议”。
投资虚拟房地产是高风险业务
根据全球最大加密资产管理公司Grayscale去年11月发布的元宇宙报告称，元宇宙仍处于“早期阶段”，但随着虚拟土地投资热潮不断，元宇宙在未来将可能发展成为1万亿美元的产业。尽管如此，当前虚拟土地投资这片热土里仍存在着太多风险与不确定性。
投资虚拟房地产好比玩棋牌游戏“大富翁”，要在有限的房地产资源中尽早抢占最佳位置。Tokens.com首席执行官Andrew Kiguel就强调，元宇宙的房地产与现实世界一样需要在乎三件事：位置、位置还是位置。“当你第一次进入人流聚集区时，这些区域肯定比那些没有任何活动的区域更有价值。”他还补充道，“对于广告商和零售商来说，人们聚集的地区更有价值，因为它们想方设法想要进入这一区域以触达这群人。”
然而，位置好或者说人流大的区域，往往伴随着一个现实问题：价格高。拿当前最受欢迎的两大元宇宙平台Decentraland和The Sandbox来说，根据元宇宙数据及趋势洞察公司Meta Metric Solutions的数据显示，截至今年1月5日，The Sandbox平台上一块1x1虚拟土地最便宜的价格是3.7以太币，相当于14,099美元，而在Decentraland上是3.46以太币，相当于13,211 美元。这也意味着投资门槛越来越高。
Decentraland虚拟世界中的Metajuku购物中心
图片来源：unlock-bc.com
Republic Realm首席执行官Janine Yorio强调，投资虚拟房地产是一项有高度风险的业务，“你应该做好损失这些资金的准备”。他表示，这一投资行为是“高度投机的”，并指出虚拟房地产同样基于区块链的代币，“众所周知，加密货币非常不稳定，但它也能带来巨大回报”。和任何基于区块链的虚拟资产（如加密货币、NFT艺术品）而制定的快速致富计划一样，早期持有者通过转售自己的地块确实可以获得非常可观的投资回报。
也正基于此，很多人实际上只为了通过不断转售与炒作从中快速获利，并不会对购入的虚拟土地进行任何开发。不开发也就意味着无法带动虚拟世界中的业态发展及人流聚集。因此，尽管地价一直飙升，但人们用真金白银买来的“虚土”也许到头来真的只是一片虚无。“我相信，那些仅仅为了资本增值而购买土地的人，比那些在土地上开展吸引不同活动和体验的人，承担更大的风险”，Janine Yorio表示。
与此同时，不少专家认为现在预测虚拟世界的发展仍为时尚早。总部位于旧金山的群体人工智能初创公司Unanimous AI首席执行官Louis Rosenberg表示，“在元宇宙中，我们甚至不知道哪个平台会流行，更不用说哪个平台的哪个位置了。”
虚拟游戏Second Life
图片来源：Linden Labs
作为元宇宙概念的早期提倡者，知名3D虚拟游戏Second Life（第二人生）的创始人Philip Rosedale早在2007年就大胆宣布，“3D网络将迅速成为主导地位，每个人都将有一个化身”。但15年后，尽管依然对虚拟世界的前景充满热情，Rosedale的看法却有所转变，表示并不是所有人都喜欢生活在虚拟世界中，并指出在虚拟世界提供无缝的体验仍然是一个需要克服的重大技术难题。
区块链公司nChain的研究主管Owen Vaughan则认为，需要确保这些元宇宙平台不会轻易改变游戏规则并影响虚拟财产的价值。他指出，与现实世界不同，物理空间的变化是缓慢的，“但点击一个按钮，虚拟世界平台会发生什么变化？”